■ 공공분양주택이란?
국가·지자체·LH(또는 지방공사)가 주택도시기금 등을 지원받아 건설하여 공급하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택으로써 수분양자에게 소유권을 이전하는 주택
* 통상 LH, SH, 경기주택도시공사 등이 공급하는 분양주택을 말함
- 공급대상 : 무주택 세대구성원으로 소득, 자산 기준을 충족한 자, 특별공급대상자
- 전용면적 : 85m^2 이하
- 공급가격 : 분양가상한금액 (건축비 + 택지비) 이하에서 결정
< 청약자격 >
👉 (무주택세대구성원) 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원
👉 (해당 지역거주) 주택을 공급하는 지역에 거주할 것* 특별시, 광역시, 특별자치시 또는 시·군
👉 (청약통장 보유)- (수도권) 가입 1년 경과, 12회 납입 시 1순위 확보- (수도권외) 가입 6개월 경과, 6회 납입 시 1순위 확보
(당첨자 결정 순차) 1순위 내 경쟁 시 당첨자 결정 방법
40초과는 저축총액이 많으면 유리
40이하는 납입횟수가 많으면 유리
<전매제한 등 제한조건>
- 인근시세 대비 분양가격 비율에 따라 전매제한 최대 10년 & 거주의무기간 5년까지 제한조건 있음.
※ 공공분양은 토지를 제외한 건물만을 분양하는 것도있고, 건물과 토지를 더해 분양하는 것도 있음.
(사례) 건물만 공공분양 : 2014년 준공& 강남 보금자리지구 LH강남브리즈힐 (30평 기준, 2억원대 분양)
(2022.05기준) 매매가를 보면 현재 11억~12억 사이에서 형성되고 있음.
(사례) 건물+토지 공공분양 : 2015년 준공& LH강남힐스테이트 (30평 기준, 3억원대 분양)
(2022.05기준) 매매가를 보면 비슷한 전용면적 기준 현재 16억~17억 사이에서 형성되고 있음.
=> 강남브리즈힐은 토지가격분이 빠져있기때문에 4~5억 더 저렴하다.
■ 민간분양주택이란?
민간기업의 주택건설사업자가 주택을 건설하여 분양하는 것. 보통 공공부문이 개발한 택지를 분양받아 민간건설사가 주택을 건설함.
<청약자격>
최초 입주자모집공고일 현재 해당 주택지역건설 또는 인근지역에 거주하는 자로서, 민법에 따른 성년자 혹은 미성년자일 경우 아래 어느 하나에 해당하는 세대주인 미성년자.
* 자녀를 양육하는 경우 혹은 직계존속의 사망, 실종선고 또는 행방불명 등으로 형제자매를 양육하는 경우
<청약 1순위 조건>
가입기간 인정 + 필요금액(지역별 예치금액) 채우기
( 지역에 따라 다름)
(가입기간) 투기과열기구 및 청약과열기간 : 2년 경과
위축지역 : 1개월 경과
그 외 수도권지역 : 1년 경과
수도권외지역 : 6개월 경과
(필요금액) 아래 그림 참고
(당첨자 결정 순차) 1순위 내 경쟁 시 당첨자 결정 방법
가점제 및 추첨제
가점제도 : 무주택기간(32점, 7년이상일시 만점) + 부양가족 수(35점, 3명이상일 시 만점) + 저축가입기간(17점, 7년 이상일 시 만점)
<요약>
땅 소유주가 누구냐에 따라 공공분양과 민간분양이 구분된다. 공공분양은 나라에서 땅을 가지고 시공사와 계약을 체결 후 아파트를 짓는 것.
공공분양
- 공공은 나라에서 땅팔아서 건설사가 짓는거
- 예전에 2군 건설사가 많이 지었는데 지금은 1군 건설사도 많이 지음
민간분양
- 민간은 말 그대로 본인들이 짓는거 (대표적으로 재건축 되는 아파트)
<차이점>
제한조건)
> 공공 : 10년 전매금지(투기과열지구 해당), 5년 실거주 제한 조건
> 민간 : 2년 전매 금지 및 최초 전세금지
청약자격)
> 민간 : 가입기간 인정+ 모집공고전까지 필요금액만 입금되어있으면 된다.
> 공공: 필요금액과 납입회수를 채워야만 인정됨 회수차가많을수록유리함
※ 지난기간동안 회차분 금액 일시납해도 회차 인정이 되지 않음. 공공할거면 다달이 꾸준하게 넣어야한다.
평형차이)
> 공공 : 주로 전용면적 59㎡ 이하의 중소형 위주로 공급
> 민간 : '국민평형'으로 불리는 84㎡ 물량이 많음.
※ 참고) 3차 공공 사전청약 물량 4,167가구 중 84㎡는 114가구에 불과
(사례1) 강서자이 에코델타 : 민간참여 공공분양주택
부산도시공사가 토지를 제공하고 GS건설이 설계와 시공, 책임준공 및 분양을 하는 방식으로 진행.
입주 2025년 상반기 예정
(사례2) e-편한세상 강일어반브릿지 : 공공택지 민간분양
대규모 공공개발택지지구를 민간사업자가 분양받아 건설함 (나라에서 택지개발하고 땅을 파는 것=> 민간분양)
공공택지 민간분양 = 민간분양
민간참여 공공분양 = 공공분양
<공공분양 vs 민간분양 공급가격 차이?>
LH나 지방자치단체가 공급하는 공급되는 공공분양주택은 과거부터 장기 무주택자를 위한다는 명분으로 같은 택지 내 민간분양물량에 비해 통상 80~85%선에서 분양가가 책정되는 것이 원칙이다.
- 민간공급이 아닌 만큼 이윤을 최소화하고 택지가격도 낮춰 분양가를 책정한다는 기준이 있기 때문.
- 공공분양은 브랜드 관리도 하지 않기 때문에 민간분양 물량에 비해 분양가가 낮음.
=> 같은 가격이라면 민간분양이 더 낫다!
But..요새 분양가격차이를 보면 민간과 공공이 큰 차이가 안난다.
> LH측 : 공공택지인 파주운정3지구는 분양가 상한제가 적용되는 만큼 이에 기반해 분양가를 책정했다" "민간 물량의 경우 사전청약인 점이 고려됐을 것"