전세가 하락하면 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있다. (특히 빌라 전세계약사기, 깡통전세의 경우)
<전세계약 전 유의사항 읽어보기>
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☆빌라 전세계약 전에 꼭 알아두어야할 것!! 전세 사기 물건 거르는법
요새 미친듯이 올라버린 아파트 값으로 인해 빌라로 들어가는 사회초년생, 신혼부부들이 많다. 안그래도 살...
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먼저 전세자금대출을 받고자 하는 세입자라면 전세자금대출 보증서의 보장 범위를 반드시 확인한다. 이는 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 수반되는 보증부 대출이기 때문이다.
보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 되는데, 이때 보증의 종류는 '상환보증'과 '반환보증'으로 나뉜다.
상환보증은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해 준다. 다만, 이후에도 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있고, 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 해야할 수 있다.
=> 즉, 상환보증은 은행한테 차주인 내가 돈을 못갚을 때 보증기관(주금공 등)이 일부 갚아주기로 하는 보증을 통해 은행이 한도를 좀 더 늘려주고 이율을 좀 싸게해주는 이득이 있는 것임
은행(대주) - 보증기관(상환보증) - 차주&임차인(나) - 임대인(집주인)
대주와 차주사이에 보증만 될 뿐, 임차인 - 임대인 관계에서의 보증은 없는 것이다.
이 역시 보증받기 위해서는 반환보증을 추가로 반드시 들어야 한다.
반환보증은 전세계약 종료시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증
전세 계약이 종료 되었는데도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 아니하는 경우, 보증기관이 임대인을 대신하여 세입자에게 전세보증금을 반환한다.
이후의 채권보전절차는 보증기관에서 전담하며, 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사를 가면 된다.
은행(대주) - 차주&임차인(나) - 보증기관(반환보증) - 임대인(집주인)
즉, 상환보증만으로는 유사시에 즉각적인 보증금 회수, 이사 등이 어렵기에 반환보증가입이 필요한 것.
주택신보 전세자금대출 : 상환보증
주택금융공사에서 상환보증만 해주는 전세대출
반환보증을 받기 위해서는 대출 실행 후 추가로 따로 신청해야 한다. (전세대출 실행 이후 따로 반환보증 가입 신청시 가입이 거절될 수도 있다)
전세금안심대출 : 상환보증 + 반환보증
주택도시보증공사의 전세자금대출특약보증(이것이 상환보증임)과 전세보증금반환보증(=반환보증)의 결합상품으로 보증서를 담보로 전세대출 지원하고 반환보증을 통해 임대차계약 만료 시 전세보증금을 안전하게 반환하여 대출금을 상환할 수 있음.
HUG 전세보증보험은 보증신청인이 신청한 금액을 보증서발급일로부터 전세계약기간의 만료일 후 1개월까지 개인보증 또는 거주, 관리로 보호
- 계약 만료후 1개월 이내에 전세보증금을 받지 못하면 절차에 따라 보증 신청이 가능.
- 중간에 이사를 가는 경우는 해당이 되지 않음.
=> 안심대출은 처음 대출받을 때부터 상환+반환보증까지 가입되는 것이다. 그렇기에 심사 조건도 더 까다롭고, 서류준비할 것도 많지만 웬만해서 안심전세대출을 통과한 부동산은 은행 및 허그에서 안전한 물건이라 인정한 것으로 보아도 된다. (100% 안전한 것은 아니다, 밑에 서술)
※ 그러니까 빌라전세는 안심전세대출로 진행하기!
+ 추가) 안심전세대출 통과하면 계약만기 시 전세금을 보장받을 수 있으니 전세계약 안심하고 진행하면 되나요?
답) No입니다. 잔금처리일 익일, 그 이후에도 주기적으로 등기부등본 확인하며 모니터링해야합니다.
처음 심사신청했을 때와 다음과 같이 권리관계에 변동이 있는 경우
(1) 임대인 변경시
(2) 계약일 당일에 근저당설정 시
반환보증을 보장 받지 못할 수 있습니다.
임대인이 변경되면 보증기관에 이를 통보하고 임대인을 변경해야하는데, 임대인이 변경된 것을 부동산중개업자가 고지해주지 않을수도 있습니다.
임차인이 이를 몰랐을 경우, 계약만기 때 반환보증이 보장되지 않아 전세금을 못받게될 수도 있습니다.
임대인이 변경되는 것을 알았어도 임대인변경방법은 다음과 같아서 작정하고 집주인과 중개업자가 짜고 사기를 치면 못막습니다.
일단 임대인을 변경하려면 방법 및 필요서류는
- (임대인변경 방법)
(1)은행에서 최초 보증발급 받은 경우 은행 내방
(2)공사 영업지사에서 신청한 경우 영업지사 내방 또는 인터넷보증 https://khig.khug.or.kr 이용 가능
- (임대인변경 신청 시 필요서류)
(1)부동산등기부등본
(2) 매매계약서 사본 혹은 변경된 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류(변경된 임대인이 ‘법인’일 경우에는 사업자등록증, 법인등기부등본 제출)
(3)보증신청인의 신분증(주민등록증, 운전면허증 등) 사본
· 변경된 주채무자(임대인)가 ‘법인’일 경우에는 사업자등록증 제출
이와 같습니다.
근데 만약 같이 짜고치는 동산중개사무소는 계약 후 파산해버리고, 임대인이 바지사장한테 명의 변경하고 연락두절되어버리면 (2)번 매매계약서 서류나 변경된 임대인 인적사항 서류를 제출하지 못하게 되는 겁니다.
그러면 반환보증이 가입되어있더라도 전세금을 못받을 수도 있습니다.
(2) 또한, 계약일 당일에 근저당권이 설정되는 경우 역시 반환보증을 보장받지 못할 수 있습니다.
확정일자(임대차계약서 상 계약시작일)를 받으면 이에 대한 대항력은 익일 00시부터 생깁니다. 반면, 임대인의 변경 또는 근저당권 설정은 등기를 접수한 때부터 효력이 발생합니다. 세입자가 전입신고를 마친 당일(전세계약 시작일)에 집이 제3자에게 팔리거나 집주인이 집을 담보로 대출을 받아 저당권 설정 등기가 이뤄지면 등기의 효력이 세입자의 대항권보다 우선하게 되어 임차인의 전세보증금은 하루 차이로 후순위로 밀려 보호 받지 못하게 됩니다.
즉, 잔금받는날 임대인이 내가 낸 전세금도 받고 대출받아서 근저당도 잡히면 근저당권자가 먼저 대항력을 갖춥니다. 제 3자에게 명의변경을 하게되어도 이게 먼저입니다. 이 경우에도 반환보증을 보장받지 못할 수 있습니다.
※ 그러니까 절대 반환보증가입되니까 괜찮다, 안심해라라는 말에 혹해서 전세계약하지 마세요
수상한 물건과 중개사무소와는 애초에 거래하지마시고, 중개사무소에 반드시 다음과 같은 특약사항을 계약서에 넣어달라고 하세요. 반!드!시
<중개사무소에 꼭 요청해야할 특약사항>
본부동산에 잔금익일까지 추가 근저당설정, 가등기, 가압류 등 권리관계에 변동이 없도록 하며 전세자금대출 계약이 임대인 및 임차인 사유로 대출불가시 조건없이 계약금을 반환한다.
전세계약은 그만큼 조심하고 또 조심해서 계약하고, 특히 빌라는 더 조심해서 거래하세요.
안전하게 뭐든 안전하게!!