택지개발촉진법 폐지와 부동산 경기변동

<알아두어야할 것>
- 부동산의 흐름 및 규제는 반복되는 경우가 상당수!
- 부동산 흐름을 좌우하는 본질은 경제위기 보다는 누적공급이다.

Q. 부동산 경기변동의 흐름을 전환시키는 것은 무엇일까??

A. 바로 신도시 공급(= 순공급 변동)이다!

과거를 살펴보면 지금까지의 공급은 ‘신도시’를 통해서였다. 1991~1994년 1기 신도시, 2008년부터는 2기 신도시를 통해 공급. 그리고 유일하게 이러한 신도시 공급만이 부동산 시장을 하락 흐름으로 전환시킬 수 있었다. 그 이유는 간단하게도, 신도시만 누적 공급이 가능하기 때문이다. (그 외에는 장기간 적정 이상 공급을 만들기 어려움)

그래서 정부 입장에서는 상승 흐름 초반을 맞이하며 공급 계획을 준비할 때 과거와 같은 신도시 공급 계획을 마련해야 하는 것. 또한, 신도시 계획을 위해서는 택지를 확보해야 함.

문제는 2013년 아직은 하락 추세 속에서 미분양이 줄어들지 않는 상태로 사업성이 떨어져 2기 신도시마저 제대로 공급하지 못하고 있었다는 점입니다. 택지도 놀고 있는 형국이었으며, 게다가 인구수 감소 추세까지 더해져 정부는 추가적인 신도시 공급이 일본처럼 많은 위성도시의 슬럼화를 초래할 것이라 판단. 정부는 더이상 신도시를 계획하지 않겠다는 의지가 담긴 결정적인 발표를 하게 된다.

그것은 바로, 2014년에 시행한 ‘택지개발촉진법 폐지’.

이를 통해 정부는 더는 택지를 개발하지 않게 되었고, 그나마 남아 있는 택지를 모두 민간 건설사에 매각함.

※ 택지개발촉진법이란?
도시의 주택난을 해소하고 주택건설에 필요한 택지의 취득·개발·공급 및 관리 등에 관한 특례를 규정함으로써 국민주거생활의 안전과 복지향상에 기여하기 위해 제정한 법(1980. 12. 31, 법률 제3315호).
택지개발사업은 국가·지방자치단체·한국토지공사·대한주택공사 등의 공공시행자와 지방공사, 공공시행자와 공동으로 개발사업을 시행하는 주택건설 사업자가 시행한다.

+) 누적공급과 매매가능한 유통 물량의 차이점
주택 시장의 매매 가능한 유통 물량에 영향을 주는 중요한 요인: 등록임대주택 제도 폐지와 증여 주택 증가.

- 2020년, 정부와 여당에서는 등록임대주택 제도의 사실상 폐지를 발표. (전월세 주택이 매매 가능해짐)

- 아파트 증여 건수는 2018년을 기점으로 큰 폭으로 증가하여 2020년에는 최고점.

=> 등록임대주택 제도 폐지와 증여주택증가는 매매 가능한 물량이 늘어날 뿐 주택 총 숫자에 영향을 주지 않으므로, 순공급이 늘어나는 효과와 다르다. (이는 매매가의 조정 국면에 들어가는 것이지 하락 흐름 전환으로 볼 수 없다)

중요한 건 하락 흐름 전환 여부. 즉, 택지개발을 통해 신도시를 공급하는 것만이 하락 흐름을 만들 수 있다.
부동산 거시 순환의 본질은 순공급!